建築確認混乱による今後の影響、見方が分かれる
改正建築基準法の施行を受けて新設住宅着工戸数が激減している。７月以降は前年同月比で３カ月連続の２ケタ減と急ブレーキがかかっている。中でも分譲マンションの落ち込みは著しく、９月は前月の63.2％減から74.8％減とさらに下げ幅が拡大した。住宅着工戸数は経済全般への波及効果も大きいだけに、このまま低迷が長期化すれば建設関連業界だけでなく、景気全体への悪影響が避けられない情勢になっている。
November 11, 2007
October 28, 2007
集会の議決権について（その一）
【質問】 私のマンションは、地下１階、地上10階のマンションです。総床面積8810平方メートルで、住居と店舗・事務所の複合マンションです。
（１）地下１階～地上３階までが店舗及び事務所（4157平方メートル、47％）
（２）地上４階～１０階までが住居（133戸、4653平方メートル、53％）
ところで、元土地所有者のＡさんは等価交換により店舗・事務所部分全部と住宅部分９戸、総床面積4495平方メートル（51％）を所有しています。
しかし、規約の総会（区分所有者集会）の議決権については、最初は床面積の広さによると決められていましたが、昭和60年に『区分所有権１個につき１議決権を有する。』という規約に変更されています。
そのため、Ａさんの議決権は少なくなり、Ａさんからこの規約変更の総会議決は無効であると裁判を起されたのですが……。
October 14, 2007
マンション市場の価格上昇見通しが大幅に減少
マンション市場の雲行きが怪しくなってきた。指標となる発売戸数や契約率などは軒並み前年同期を大幅に下回っている。発売が減っているのは一部都心部物件の売り渋りや郊外部物件の需要鈍化などが原因だが、６月に施行された改正建築基準法による混乱も追い打ちをかけた。首都圏の供給戸数は山一・拓銀ショックを受けた98年以来の６万戸台後半に落ち込む見通しが強まっている。
管理費等滞納者に区分所有法第59条を適用できるか（その２）
【質問】 生活のルール（その四）では、区分所有法第59条によって管理費等滞納者の区分所有権を競売することが出来るかという問題で、裁判所によって判例が分かれているということでした。
私たち管理組合にとっては、未納者が多くなると管理費が不足するため、値上げという選択となり、私の20戸ほどの小規模マンションでは、ほかの区分所有者が高額の管理費等を負担することになります。どうにかならないものでしょうか。
September 10, 2007
管理費等滞納者に区分所有法第59条を適用できるか
【質問】私のマンションでは、７階の705号室に住んでいるＡさんがすでに５年も管理費を滞納しています。月額25,000円ですから、すでに150万円以上になっています。
September 01, 2007
未収金ゼロ、自主管理の投資型マンション、ライオンズマンション西新宿第８
ライオンズマンション西新宿第8は、1985年に竣工した。大部分がワンルームタイプで、区分所有者は北海道から福岡まで全国にわたる。7階建て、51世帯、全住戸が賃貸の投資型マンション。2005年9月、前年までは平均20％だった排水管清掃の実施率は100％に達した。
August 25, 2007
マンション管理に新方式を検討
高層住宅管理業協会という団体がある。設立されてから28年になるが、一般の人にはなじみがない。やさしく言えばマンションの管理をしている会社の集まりである。今やマンションは500万戸できて1300万人が住んでいる。日本の住宅の１割以上を占めるまでになってきた。ところがマンションに住む人は老齢化して、管理組合の運営が難しくなってきている。マンションは区分所有法により住む人が管理組合を作り、運営をしてきた。そのほか、賃貸住宅も多くなり住む人の間でトラブルも出ている。
August 08, 2007
マンションが暴力団の事務所に使われています。どうすればよいでしょうか。
【質問】私のマンションの１02号室にいつも数人の若い男の人が出入りしていて、何の人たちだろうといぶかしく思っていましたところ、昨日、突然銃が撃たれ、弾が102号室の窓を外れて玄関の壁に当たり、警察が来て大騒ぎとなりました。聞くところによると、102号室が暴力団の事務所として使用されていたとのことです。その後、102号室の人たちは自分の車を玄関の前において侵入して来る人をふさぐようにしているのです。私は当番で理事になっていますが、どのような方法がとれるのでしょうか。
July 16, 2007
マンションの供給調整は解消するか？金利上昇が新たな懸念材料に
今年下半期のマンション市況を展望した場合、最大のポイントは高水準を維持しているマンション着工戸数と、先送りされていた発売戸数との「ねじれ現象」が果たして解消に向かうのかどうかだろう。また、日銀が量的緩和を解除した昨年３月ごろから上がり始めている住宅ローン金利も、この１年数カ月で約１％上がっており、価格上昇とともにユーザーの購入マインドを大きく左右する要因となってきた。
July 14, 2007
マンションに10人前後が住んでけんかをしたりしています。使用を禁止できますか。
【質問】私のマンションは築20年たつ古いマンションなのですが、ある日、20人くらいの人が101号室へ入って行くのを目撃しました。何事だろうと驚いたのですが、親しいマンションの友人に尋ねると、101号室は売りに出され、ある人が買ったと言うのです。それ以降、10人前後の人が住んでいるようで、どうすればいいでしょうか。
マンション内で傍若無人な態度の住人がいます。どういう場合にどんな措置がとれるのでしょうか。
【質問】１年前から私のマンションの３０１号室に賃貸で入って来たＡさんは、傍若無人でベランダで大声で歌を歌ったり、密室のエレベーター内で女性に親しげに声をかけて聞くに絶えないことを言ってからかったり、注意する管理員には、暴力には及ばなかったものの大声で怒鳴るなど異常な態度をとっています。管理組合の理事会でもどうしたら良いか議論がなされています。マンションの借家人に対して、どういう場合にどんな措置がとれるのでしょうか。
May 13, 2007
管理組合の理事長が不当に利益を得ているとチラシを配るのは名誉毀損ではないのでしょうか。
【質問】私のマンションは２０年を経過し、以前から理事の半数と理事長との対立、管理会社との対立が激しく、静かに暮らそうとしてもどちらかの派に属するように仕向けられ、心安らかに暮らせません。
総会前になりますと、一部の人が理事長が管理会社と共謀して不当に利益を得ていると書いたチラシを配ったりしています。これは名誉毀損（きそん）にならないのでしょうか。
March 31, 2007
マンション改修を理事長懇意の会社が担当しました。これはいいのですか。
【質問】私のマンションは昨年、大規模修繕をいたしました。大規模修繕の費用は１億2000万円でした。
この修繕工事をどこの建設会社が請け負うかについて多くの意見が出ましたが、結局、理事長が懇意にしている会社が信用がおけると理事会で決定し、総会でも２分の１以上の多数決で決まってしまいました。本当にこれで良いのでしょうか。
March 04, 2007
マンションの住人から管理組合が提訴されました。どうすればいいでしょうか。
【質問】私のマンションは５０戸の小規模のマンションで法人の登記はしていません。いわゆる「権利能力なし社団」として扱われる普通のマンションです。
ところで、最近、理事会が決定した使用制限の件で、事務所として使用することを制限された住人から管理組合に、損害賠償請求の裁判が起されびっくりしました。私たちはどうすればいいのでしょうか。
January 27, 2007
私のマンションは何でも理事長の言いなりです。どうすればいいでしょうか。
【質問】私は最近、中古でマンションを買ったのですが、このマンションは区分所有者全員がおとなしく、戸数も３０戸という小規模マンションです。長くやっている理事長とその人を取り巻く人たちで、何でも理事長の言いなりのようです。どうすればいいでしょうか。
December 31, 2006
マンションの区分所有者が高齢となり、管理組合理事のなり手がいません
【質問】私の住んでいるマンションは50戸で建築されてからすでに30年が経過しました。区分所有者も70代となり、管理組合の理事のなり手がいません。どのように運営していけばいいでしょうか。管理規約では理事が代理人を立てることはできません。
November 25, 2006
マンションに住んでいない組合員の協力金についてお尋ねしたい
【質問】管理組合の問題（その二）で、不在組合員だけに5000円の協力金について規約の改正を決議したというＢマンションの管理組合の判決について、一つの判決は管理組合勝訴の判決を、もう一つの判決は別の裁判官によって管理組合敗訴の判決となったということでしたが、もう少し詳しく聞きたいのですが。
October 21, 2006
マンション理事会役員の補償金を決議できるか
【質問】私のマンションの規約では、役員について補償金のような規定がないのですが、マンションの規模も大きく、役員の人の業務負担が大きいので、補償金を出そうという議題が理事会で持ち上がりました。理事会の決議で決められるでしょうか。
October 01, 2006
管理組合の理事長はマンションの管理者か
【質問】マンションでは管理者がマンションの管理を行うと聞きましたが、管理組合の理事長は当然、管理者となるのでしょうか。区分所有法にはマンションの管理組合についてほとんど規定がないのですが。
September 10, 2006
上の階の騒音を何とかしたい
【質問】私の住んでいるマンションの上階からは、子供たちが飛び跳ねたり、走り回ったりする音、大きな騒ぎ声、テレビの音が聞こえてきます。ノイローゼになりそうです。音を規制する法律はありますか。
September 02, 2006
August 19, 2006
大勢につきがちな人間の弱さ
石岡繁雄さん（元鈴鹿高専教授）が８月15日、88歳で亡くなられました。
謹んで、お悔やみを申し上げます。
北アルプスを登山中の弟がナイロンザイルの切断で転落死した原因を独自に究明され、その事故の経緯などは井上靖の小説「氷壁」の題材になったそうです。
使い方が悪かったとしてザイルの安全性を強調するメーカー側、専門家の大学教授に対し、自ら強度実験に取り組み、ザイルの欠陥を証明され、メーカー側の責任を追及されたといいます。
「人間社会は人間一人一人が、その弱さを断ち切り、良心に従って、勇気をもって発言しない限り、決して良くはならない」（石岡繁雄さん）
私たちマンション管理組合員も、管理組合活動において、一人一人がこの「大勢につきがちな人間の弱さ」を克服できなければ、管理組合活動の本来の目的である「快適性」と「流動性の向上」は、実現できないのではないだろうか？
マンション管理組合も組合員一人一人が、その（心の）弱さを断ち切り、良心に従って、勇気をもって発言しない限り（行動しない限り）、決して（そのマンションは）良くはならないのだ。
July 30, 2006
突然、上階から水が漏ってきたのですが
【質問】マンションのような高い建物に入居すれば、豪雨になっても水害など生じないと思っていましたが、突然、上階から水が漏って来たのです。あっという間の出来事で、室内のカーペット、ベッド、タンスの上の置物など全部水に濡れてしまいました。
July 26, 2006
上下意識薄い？上司に「ご苦労様」…文化庁国語調査
仕事を終えた後、一緒に働いていた相手にかける言葉を尋ねたところ、マナー本などでは上司に使う言葉と教えている「お疲れさま（でした）」を、部下にも使っている人が半数以上もいることが26日、文化庁の「国語に関する世論調査」で分かった。
あるマンション管理会社の本社などは、客として電話しても、「ご苦労さま」と応対する社員もいたりする。
入社して未だ日も浅い新入社員たちに、「ご苦労さま」と何度か言われたこともある（大手紳士服量販店の総本店）。
でも、こういう会社は、言葉に対する感覚が非常に乏しい会社であることは、取締役クラスと話をしてみるとよくわかる。
模範を示すべき彼らが、口の利き方をまるで知らないのだ。
実は、客の前だけ繕おうとしても、これは実に難しいことなのだ。
普段の社内でのやり取りが、客の前ですぐばれてしまう（語感に乏しく、意識して話していない証拠なのだが…）。
July 01, 2006
共用部分に欠陥があった場合、補修はどうすればいいか
【質問】マンションのベランダの外壁側にクラック（ヒビ割れ）が発生しているのを見つけました。新築分譲マンションの引き渡し２年目点検後だったのです。クラックは「割れ誘発目地（メジ）」の直ぐ脇から発生し、しかも外壁の化粧タイルがパックリ割れています。ただのコンクリートの収縮・膨張のクラックと見られるのでしょうか。
June 16, 2006
３人のレンガ積み職人
久しぶりに、最近出会った好青年のM君（紳士服の最大手量販店のフロアマネージャー）のために、書いてみようと思う。
私たちは、何のために仕事をするのだろうか？
こんな話がある。
旅人が、ある町で、汗水垂らしながら仕事をしている３人のレンガ積み職人に出くわして尋ねた。
「何をしているのですか？」
最初のレンガ積み職人は、「ごらんの通り、私はレンガを積んでいます」と答えた。
２人目のレンガ積み職人は、「レンガを積んで、壁を作っているんです」と答えた。
そして、３人目のレンガ積み職人は、その質問に対して、「私は、レンガを積んで壁を作り、それがやがて大聖堂になります。子どもたちが大きくなったとき、その教会を彼らに見せることを楽しみに、今こうやってレンガを積んでいるんです」と答えたという。
どうだろうか？
君の仕事も、私の仕事も、そしてマンション管理も、３人目のレンガ職人のような目標（目的）を持って仕事ができたとしたら、なんと幸せなことかと思う。
M君にもスタッフがいる。
君のスタッフについても同じことが言える。
君のスタッフに夢を与えなければ、単なる自動販売機（単純なレンガ積み職人）になって無味乾燥な仕事人生を歩ませてしまうことになる。
自分にも、他人にも、夢を売り続けられる人間になれたらと、いつも私は思うのだが…。
May 27, 2006
マンションの上下階の子供が跳んで歩く音で喧嘩になっています
【質問】マンション上階の人と下階の人の子供が跳んで歩くため、音がひどく、喧嘩になっています。私は理事長をしていますが、私に生活騒音を管理組合として止めさせるべきではないかと隣室の方から強硬な申入れを受けました。その方は管理会社へも同じことを申し入れています。
生活騒音について、管理組合はどうすべきでしょうか。
February 25, 2006
マンションの耐震強度偽装問題（３）構造計算書はどこにありますか。耐震診断はどこで受けられますか。
【質問】姉歯元建築士の耐震偽装の事件は大変ショックな上に、福岡や熊本でも同じような問題が発覚し、怖くてマンションを買えないという人や、我が家のマンションは大丈夫かと疑心暗鬼になっている人が多いようです。マンションの構造計算書はどこに通常あるのですか。
January 21, 2006
マンションの耐震強度偽装事件は、今後どのように発展するのでしょうか。
【質問】前回の「マンションの耐震強度偽装問題（１）」（05年12月24日）では、民事事件について買主が誰にどのようなことを請求できるかを回答されていますが、それ以降、警視庁などの合同捜査本部の家宅捜索が関係者の会社・事務所や自宅に入り、段ボール箱何千個という押収物を運び出したと報道されています。どのようにこの事件は発展するのでしょうか。
December 24, 2005
耐震偽装について、マンション購入者は誰にどんな請求が出来るのでしょうか。
【質問】現在、国会への証人喚問などで問題になっている耐震偽装について、マンションを買った人たちは誰にどんな請求が出来るのでしょうか。
December 19, 2005
マンション管理会社のリプレイス（変更）について
マンション管理会社が顧客（管理組合）に満足感を与えるには、いかに「事前期待」より「事後評価」が高いかが重要である。
マンション管理組合は十人（組合）十色。
同じように接していても喜ばれる場合もあれば、それほど評価を受けない場合もある。
サービスの品質という観点で考えてみると、管理会社のサービスの評価は、管理組合の事前期待と事後評価で決まる。
事前期待とは、お客さま（管理組合）がサービスの提供を受ける前に感じている期待値だ。
事後評価とは、お客さま（管理組合）がサービスを受けた後の評価である。
管理会社のサービスは、全てこの二つの基準で評価される。
事前期待を事後評価が上回れば、リピーターになって（管理委託契約を継続更新して）もらえる。
反対に、事前期待を事後評価が下回れば、お客さま（管理組合）を失うことになってしまう。
しかし、気をつけなければならないのは「事前期待 ≒ 実績評価」の場合だ。
「マアマアだな」という評価のケースだ。
他に競合する管理会社がなければ、リピーターになって（契約更新して）くれる可能性はある。
しかし、他に競合管理会社が現れると、お客さま（管理組合）を取られてしまう危険性がある。
管理組合と管理会社の関係に一見問題がないように見える場合であっても、競合管理会社が現れて一気にお客さま（管理組合）を失ってしまうことはよくあるものだ。
したがって、管理会社は、常にお客さま（管理組合）の期待以上のサービスを常に心がけることが必要なのである。
１) 【事前期待 < 事後評価】 … 「期待以上にすばらしい」
⇒ リピート客になる（契約更新してもらえる）
２) 【事前期待 > 事後評価】 … 「何だ、ダメだな」
⇒ お客さま（管理組合）を失う（リプレイス）
３) 【事前期待 ≒ 事後評価】 … 「マアマアだな」
⇒ 競合管理会社が現れるとお客さまを失う（リプレイス）
November 19, 2005
敗訴してもマンションの管理費・修繕積立金が未納のままの人の水道を止められますか。
質問】30年たつマンションですが管理費・修繕積立金の未納者が多く、裁判を提起して勝訴判決を得ました。しかし、その人は平然と未納のまま住んでいるのです。
マンションの登記を見るとマンションの評価よりも高額の抵当権が設定されています。水道メーターが共用部分から分岐されているので、水道を止めることは出来ないでしょうか。
September 17, 2005
マンションの管理費などの滞納者に、どんな取り立て方法があるのでしょうか。
【質問】私のマンションには約20人の人が管理費・修繕積立金を滞納しています。何度催促しても「そのうち支払います」と言うだけで、一番滞納している人は毎月１万円弱なのに、すでに70万円近くになっています。どのような取り立て方法があるのでしょうか。
August 13, 2005
マンション１階の店が無断で通路や廊下を使っていたら、どう対処すればよいですか。
【質問】私のマンションは１階部分が３軒の店舗となっていますが、中央にある店舗が薬や雑貨の安売り販売店を開店し、管理組合に無断で、共用部分である店舗前の通路のあちらこちらに１メートル×２メートルの安売りの看板を何本も立てたり、段ボール箱を共有廊下に積んだりしています。どう対処すればいいのでしょうか。
August 03, 2005
駐車場の専用使用権は売買できるか？
Q： 共用部分の駐車場を契約していた区分所有者が、駐車場付でマンションを転売されました。管理規約には「専有部分を譲渡した場合駐車場の専用使用権は消滅する。」とあります。新区分所有者は旧区分所有者との売買契約をタテに駐車場の解約には応じるつもりはないと言っています。
マンションの駐車場問題
本来は移動手段であるが、今では趣味や家庭サービスの延長としてマイカーを所有するケースも多くなっている。集合住宅では全戸分のスペースが確保できていない場合も多く、その結果、駐車場を借りられる人と借りられない人が出てきてしまう。そのためマンションでは駐車場問題が騒音・ペットと並ぶ３大トラブルの１つとなっており、管理組合としては対策が不可欠となる。
そこで、トラブルの原因は何なのか、そしてどういった対応策が必要なのか考えてみたい。
分譲駐車場の対価は誰のもの？
マンションを初めとする区分所有建物における敷地の取り扱いは争いのもとになりやすく、多くの裁判が行われています。今回は分譲業者がマンション購入者へ区分所有権と同時に敷地の一画を専用使用権付き駐車場として分譲した事例で、当該分譲対価が誰に帰属するのか考えてみたいと思います。
August 02, 2005
July 31, 2005
マンション管理規約の理解のしかた
私たちシロウトの管理組合員には難解な（マンション）管理規約も、「箇条書き」や「表」にすると実にわかりやすくなる。
例えば、マンションの総会における決議要件だが、、「箇条書き」や「表」だと、頭の中がずいぶんスッキリする。
これからは、「３分間で図解を書いて、３秒でその内容を理解をする（してもらう）」、ぜひ、そんなふうになりたいものだ。
左脳と右脳の考えるスピード
スピード時代のコミュニケーションツールとしての図解
図解が書けないのは思考パターンに原因がある
July 25, 2005
July 24, 2005
「高層マンションの安全性について教えてください」
現在、超高層マンションの最上部（地上30階）の購入を考えています。眺望が良く、とても魅力的なのですが、地震や火災などの災害を考えると不安です。超高層マンションの災害に対する安全性を確かめるためには、どのような点をチェックすればよいのでしょうか。
天災は忘れた頃にやってくる！首都直下地震への心構え７カ条
■1995年１月17日（マグニチュード 7.2） ■2004年10月23日（マグニチュード 6.8） ■2005年３月20日（マグニチュード 7.0）
上記日付は、いずれも被害の大きかった地震の発生日とその大きさ（マグニチュード）です。95年は死者6433名を出した「阪神・淡路大震災」、04年は現在も避難生活が続く「新潟中越地震」、そして数日前には福岡市の玄界島で「福岡県西方沖地震」が起こりました。福岡のケースでは、専門家の間でもノーマーク（地震が起こる可能性が極めて低い）のエリアであったようで、被害が少なくて済んだのは、まさに好条件が重なった奇跡であったといえるでしょう。
天災は忘れた頃にやってくる！高層マンションの地震対策最前線
９月の声を耳にすると誰もが地震を連想するほど、「あの日」の記憶は今でも語り継がれています。そう、大正12年（1923年）９月１日に起こった関東大震災がそうです。ちょうどお昼の時間でもあったことで火災による二次被害も重なり、死者と行方不明者を合わせて14万人以上にものぼる大災害となりました。近年では平成７年１月17日の阪神・淡路大震災が記憶に新しいですが、こちらは6433名の方が帰らぬ人となっています。地震大国日本で暮らしていく以上、地震とは仲良く（？）していかなければなりませんが、上手に付き合っていくためには設備上の対策が欠かせません。
そこで今回は、分譲マンション販売のけん引役となっているタワーマンションの地震対策をご紹介しましょう。
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